أولاً: التعويض العادل:
التعويض إما أن يكون تعويضًا ماديًا أو تعويضًا عينيًا ،ويتم تقدير التعويض للمتضرر من إحدى مشاريع الدولة القائمة ومنها مشروع إزالة الاحياء العشوائية بمحافظة جدة وفقاً لأحكام نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار ولائحته التنفيذية ، كما أنه يجب على جهة الإدارة أن تقدّر للمتضرر من النزع تعويضًا عادلاً، وفقاً لما جاء في المادة الأولى من نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار التي نصت على أنه: “يجوز للوزارات والمصالح الحكومية وغيرها من الأجهزة ذوات الشخصية المعنوية العامة نزع ملكية العقار للمنفعة العامة لقاء تعويض عادل، بعد التحقق من عدم توفر الأراضي والعقارات الحكومية التي تفي بحاجة المشروع. ولا يجوز نزع ملكية عقار إلا لتنفيذ مشروع معتمد في الميزانية”.
وللمسألة هذه أهمية عظيمة حيث تم ذكرها في النظام الأساسي للحكم في المادة الثامنة عشرة التي نصت على أنه: ’’ تكفل الدولة حرية الملكية الخاصة وحرمتها، ولا ينزع من أحد ملكه إلا للمصلحة العامة على أن يعوض المالك تعويضا عادلا “.
ومن بين الأنظمة والقرارات الصادرة حديثًا جاء في الأمر الملكي الكريم رقم (م/٦١) وتاريخ 1444/4/29ه الصادر بشأن تحديد آلية التعويض لنزع ملكية العقارات للمنفعة العامة والذي نص فيه على: “يكون التعويض العادل عند نزع ملكية العقار للمنفعة العامة: القيمة السوقية للعقار مضافاً إليها نسبة ٢٠٪ عوض عن نزع الملكية”، وكما صدر قرار مجلس القضاء الإداري رقم (1441/5/ثانياً) وتاريخ ١441/3/16ه، والذي أوضح في متنه عدداً من الحيثيات التي يجب مراعاتها قبل رفع دعوى إلغاء محضر تقدير قيمة العقار المنزوع.
ثانيًا: لجنة تقدير التعويض:
تشكل الجهة المستفيدة من نزع ملكية العقارات لجنة تقدير ووظيفتهم تقدير التعويض العادل لأصحاب العقارات المنزوعة وفقًا لما جاء في المادة السابعة من نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار، وتتكون هذه اللجنة من خمسة مندوبين من الجهات الحكومية واثنين من المقيمين العقاريين المعتمدين لدى الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين، ويجوز للجنة أن تطلب من الجهات المختصة من يساعدها من الخبراء والموظفين ، وإذا لم يتم تشكيل اللجنة بشكل صحيح يستطيع صاحب الشأن التظلم من محضر تقدير اللجنة استناداً لما جاء في المادة (٢٤) من نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار، كما يجب التوقيع على محضر التقدير من جميع أعضاء اللجنة الحاضرين فإذا لم يتم التوقيع من الجميع كان الحكم معيباً بأحد عيوب القرار الإداري وهو عيب الشكل.
ويجب على لجنة التقدير أن تتحقق من محضر لجنة الحصر الذي يبين نوع العقار ووصفه الإجمالي ومشتملاته من المباني والأسوار والأشجار والمزروعات والآبار والسدود والعقوم وغير ذلك مما يمكن أن يكون له أثر في التعويض.
وأن يكون تقدير التعويض عن العقار على أساس قيمته وقت وقوف لجنة التقدير وفقًا لما نصت عليه الفقرة الثانية من المادة العاشرة من نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار.
ثالثًا: التعويض عن فوات المنفعة:
يكون التعويض عن فوات المنفعة لمن نُزعت منه ملكية عقاره وأُخلي منه ولم يستلم التعويض مباشرة، فتثبت له أجرة المثل إلى حين استلام التعويض وفقًا لما جاء في الفقرة الثالثة من المادة السابعة عشرة من نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار التي نصت على:” في كل الحالات إذا أخرجت الجهة صاحبة المشروع مالك العقار من عقاره أو منعته من الانتفاع به قبل تسلم التعويض سواء كان بصورة استثنائية أو غيرها فيعطى أجرة المثل عن المدة التي بين الإخلاء وتسلم التعويض ما لم يكن سبب تأخير صرف التعويض بسببه. وتقدر أجرة المثل اللجنة المنصوص عليها في المادة السابعة من هذا النظام”.
’’صرف التعويض يكون بعد تسليم العقار نظامياً وقبل إخلائه‘‘ ومن القرارات الصادرة حديثاً جاء في قرار مجلس الوزراء رقم (٤١٨) وتاريخ ١444/6/17ه المتعلق بتفسير عبارة «بعد تسليم العقار» “الواردة في الفقرة (١) من المادة السابعة من نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار، الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م /١٥) وتاريخ ١424/3/11ه، تعني التسليم النظامي للعقار بتوثيق ما يطرأ على الحقوق المتعلقة به أمام كاتب العدل أو المحكمة، وأن صرف التعويضات عن النزع يكون بعد تسليم العقار بهذا المعنى، وقبل إخلائه”.
وما جاء في أحد الأحكام القضائية الصادرة من المحكمة العليا رقم (٣٥٦) لعام ١٤٣٩ه باستحقاق أجرة المثل قبل استلام التعويض حيث سببت الدائرة القضائية حكمها بأن المنظم أورد هذا النص لبيان مدة استحقاق أجرة المثل، وإلا فإن سبب الاستحقاق إنما يكون في حالة إخراج الجهة صاحبة المشروع المالك من عقاره أو منعه من الانتفاع به قبل تسلّم المشروع المالك من عقاره أو منعه من الانتفاع به قبل تسلّم التعويض، وحمله على أن أجرة المثل إنما تستحق بتسلّم التعويض حملاً للنص على غير معناه، إذ بالإمكان النظر في مدى استحقاق المعترض لأجرة المثل عن عقاره دون أن يكون تسلّمه للتعويض عن عقاره أثراً في ذلك أو مانعاً من النظر في دعواه.
وما جاء في الحكم القضائي الصادر من المحكمة الإدارية بمكة المكرمة رقم (10/3900/ق) لعام ١٤٣٦ه القاضي بإلغاء قرار لجنة التقدير السلبي بالامتناع عن اتخاذ الإجراءات النظامية حيال تعويض أحد الأوقاف بأجرة المثل، حيث ثبت للدائرة أن الجهة المدعى عليها قد فوتت فرصة الانتفاع بالوقف منذ تاريخ إخلائه وإزالته في عام ١٤٣٣ه، وعليه فلا ريب إذاً في دخول هذه الواقعة في مشمول المادة (3/17) من نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة، وهذا ما يعني أنه كان من اللازم على الجهة المدعى عليها أن تقوم من تلقاء نفسها بما يمليه عليها نص النظام من اتخاذ الإجراءات اللازمة المتعلقة بتقدير أجرة المثل من تاريخ إخلاء العقار، وحيث قررت سلباً امتناعها عن القيام بذلك، فإن الدائرة لا تجد بُداً من إلغاء قرارها بالامتناع عن ذلك.
كما سببت الدائرة القضائية حكمها: “بأنه لا ينال من ذلك الدفع بوجود قضية أمام المحكمة العامة متعلقة بالوقف فإن القضية بشأن نزاع بينه وبين المستثمر، ذلك أن النزاع لا يمنع من تسليم الوقف التعويض وإكمال الإجراءات المقررة بهذا الخصوص، خاصة وأنه متعلق بنزاع بين الوقف والمستثمر حول بنود عقد الاستثمار طويل الأجل بينهما، وفي حال ثبوت الحق للمستثمر فله الحق في الرجوع على الوقف وإقامة الدعوى في مواجهة الوقف لكن هذا الخلاف لا يحول دون استلام الوقف للتعويض، خاصة وأنه لم يصدر قرار قضائي بإيقاف صرف التعويض وإجراءاته، ما يعد معه امتناع اللجنة غير صحيح، ويرتب حق التعويض بأجرة المثل للوقف”.